매년 여름과 가을이 되면 고지서 하나가 우리를 기다립니다. 바로 ‘재산세’입니다.
“이게 왜 이렇게 많이 나오지?”, “지난해보다 왜 늘었지?”, “나는 감면 안 되나?”라고 생각하신 적 있으시죠?
재산세는 단순히 집을 가지고 있다는 이유로 매년 납부하는 세금이지만, 사실 그 속에는 다양한 조건과 계산 공식, 감면 제도, 분납 옵션이 숨어 있습니다.
이 글에서는 재산세의 구조, 부과 기준, 감면 혜택, 납부 시기와 방법, 절세 전략까지, 지금 꼭 알아야 할 핵심 항목을 꼼꼼히 정리했습니다.
아파트, 단독주택, 상가 등 부동산을 소유하고 계시다면 이 글을 끝까지 읽는 것만으로도 수십만 원의 세금을 절약할 수 있을지도 모릅니다.
재산세란 무엇인가?
재산세는 보유세 중 하나로, 말 그대로 ‘재산’을 가지고 있다는 사실만으로 부과되는 세금입니다.
대한민국에서는 부동산에 대한 보유세로 ‘재산세’와 ‘종합부동산세(종부세)’가 있는데, 재산세는 모든 부동산 소유자에게 기본적으로 부과됩니다.
이는 지방세에 해당하며, 국세가 아닌 시·군·구청 단위에서 징수됩니다.
재산세의 대상은 다양합니다. 주택뿐 아니라 토지, 건축물, 선박, 항공기까지 포함됩니다.
가장 대표적인 것은 주택에 대한 재산세입니다.
이 경우 재산세는 공시가격(공시지가)을 기준으로 산정되며, 1주택인지, 다주택인지, 또는 세대주인지 여부 등에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
보통 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 자에게 과세 의무가 발생하며, 이 기준일에 등기된 사람에게 재산세가 고지됩니다.
따라서, 6월 2일 이후에 소유권을 넘긴 경우에도 그 해 재산세는 이전 소유자에게 부과되는 것이죠.
즉, 재산세는 부동산을 ‘보유한 기간’보다는 ‘기준일에 소유한 자’에게 부과되는 점이 핵심입니다.
이런 구조를 모르면 부동산 매매 시, 세금 계산에서 불이익을 볼 수 있습니다.
재산세는 단순히 고지서가 날아오면 납부하는 세금이 아닙니다. 그 구조와 대상, 기준일을 알고 있어야 정확한 세금 계획을 세울 수 있는 첫 단추가 됩니다.
재산세 계산 방법
재산세는 무작정 가격의 일정 비율로 매겨지지 않습니다. 계산에는 다단계 구조가 존재합니다.
첫째, 공시가격(공시지가)이 기준이 되며, 여기에 공정시장가액비율이 적용됩니다.
이 비율은 매년 정부가 정하며, 2025년 기준으로 주택은 60%~100% 수준입니다. 예를 들어, 공시가격이 5억 원인 아파트의 공정시장가액비율이 60%라고 하면, 과세표준은 3억 원이 됩니다.
이 과세표준에 재산세 세율(누진세 구조)이 적용되는데,
1. 과세표준 6천만 원 이하는 0.1%
2. 6천만 원 초과 ~ 1억5천만 원 이하는 0.15%
3. 1억5천만 원 초과는 0.25%입니다.
또한 주택에 대한 재산세는 실제로는 재산세(본세) + 도시지역분 + 지방교육세까지 포함된 구조입니다.
도시지역분은 주택이 도시계획구역 내에 있는 경우 추가되고, 지방교육세는 재산세의 20% 수준으로 부과됩니다.
즉, 재산세는 단일 세금이 아니라 3가지 세금의 결합체이며, 이를 모두 고려해야 정확한 금액을 알 수 있습니다.
계산이 복잡하더라도 원리를 알고 있으면 고지서의 금액을 보고도 “왜 이만큼 나왔는지”를 설명할 수 있게 되며, 이로 인해 이의신청이나 감면 대상 여부 판단도 수월해집니다.
감면 혜택 총정리
재산세는 단순히 ‘집이 있으면 낸다’는 개념 이상으로, 다양한 감면·경감 제도가 존재합니다.
특히 1세대 1주택자에게는 정부 차원의 혜택이 많이 집중되는데, 이는 부동산 정책상 투기 억제와 실수요자 보호의 균형을 맞추기 위한 조치입니다.
가장 대표적인 혜택은 세율 인하 및 세부담 상한 적용입니다.
1세대 1주택자는 공시가격이 9억 원 이하일 경우 상대적으로 낮은 세율이 적용되고, 세부담 상한도 105%로 제한됩니다.
반면, 다주택자(조정대상지역 2주택 이상)는 150%까지 세부담이 늘어날 수 있어, 그 차이가 상당합니다. 또한 고령자(만 60세 이상) 또는 장기보유자(5년 이상)는 세액공제를 받을 수 있습니다.
1. 고령자 공제: 20%
2. 장기보유 공제: 최대 40%
3. 두 가지 중복 시 최대 80%까지 가능 (단, 상한선 있음)
이 공제는 종부세에도 적용되지만, 최근 몇 년 사이 일부 지자체는 재산세에도 이와 유사한 공제를 적용해주는 곳이 늘고 있습니다.
그리고 재해를 입은 자, 장애인 소유 주택, 기초생활수급자, 농촌주택 소유자 등에 대해서도 지자체 조례에 따라 감면이 가능합니다.
다만 이 감면은 자동 적용이 아니라 신청 기반인 경우가 많아, 미리 주민센터나 시청 세무과에 확인하는 것이 필수입니다.
이처럼 감면 대상에 해당하는 조건을 제대로 알면 수십만 원에서 수백만 원까지 세금을 줄일 수 있습니다. 특히 1세대 1주택자라면 자신이 조건에 해당하는지 반드시 체크해보세요.
재산세 납부 시기와 방법
재산세는 7월과 9월, 두 번에 걸쳐 부과됩니다.
7월에는 주택, 건축물, 선박, 9월에는 토지가 대상입니다.
특히 주택의 경우 재산세가 20만 원 이하라면 7월에 한꺼번에 부과되지만, 20만 원 초과인 경우 7월(절반) + 9월(절반)로 나뉘어 고지됩니다.
납부는 고지서에 있는 가상계좌나 자동이체뿐 아니라, 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 지방세입계좌 시스템, 신용카드 납부, ARS 전화 납부 등 다양한 방법이 있습니다.
모바일 납부도 가능해져서 요즘은 카카오페이, 네이버페이, 토스 등으로도 손쉽게 납부할 수 있습니다.
또한 분납 제도도 활용 가능합니다. 재산세 본세가 500만 원을 초과할 경우에는 분할 납부 신청을 통해 2개월 범위 내에서 나누어 낼 수 있습니다.
예를 들어 1,000만 원 재산세가 고지되었다면, 500만 원씩 두 번 나누어 낼 수 있는 것이죠.
만약 일시적으로 납부가 어려운 상황이라면, 시·군·구청 세무과에 사유서를 제출해 납부기한 연장 또는 체납 유예도 신청할 수 있습니다.
물론 이에 따른 심사는 필요하지만, 납부 자체를 회피하기보다는 제도적인 지원을 요청하는 것이 훨씬 유리합니다.
납부기한은 보통 매 고지월의 16일부터 말일까지입니다.
이 기한을 넘기면 3% 가산금이 부과되며, 체납이 지속되면 재산 압류까지 이어질 수 있으니 꼭 유의해야 합니다.
재산세 절세 전략
재산세를 줄이는 방법은 세법을 적극적으로 이해하고, 미리 준비하는 것에서 시작됩니다.
가장 먼저 해야 할 일은 공시가격 확인입니다.
국토교통부가 매년 34월 발표하는 공시가격은 재산세와 종부세의 근거자료가 되며, 이 가격에 따라 세부담이 크게 달라집니다.
만약 공시가격이 실제 거래가보다 지나치게 높다면, 이의신청을 통해 조정할 수 있습니다. 이의신청은 보통 4월 중순5월 초까지 가능하며, 국토부나 해당 시·군·구청에서 접수받습니다.
두 번째 전략은 세대 분리 또는 공동명의 활용입니다.
특히 고령자나 1주택자라면 공동명의가 오히려 감면 혜택을 제한할 수 있으므로, 자신에게 유리한 방식으로 선택해야 합니다.
반면 다주택자는 세금 부담을 분산시키기 위해 공동명의를 고려할 수 있죠.
세 번째는 거주지 이전 및 전입신고 타이밍 조절입니다.
6월 1일 기준으로 세대주 여부 및 주소지가 결정되기 때문에, 이 시점 전에 전입하거나 세대 분리하는 것이 유리할 수 있습니다.
또한 노후주택 리모델링 후 재산세 증가를 막기 위해서는 리모델링 신고와 과세 기준 간의 연계도 살펴보아야 합니다.
무엇보다 중요한 전략은 감면 대상 여부를 사전에 파악하고 적극 신청하는 것입니다.
자동 적용되는 것이 아닌 ‘신청 기반 감면’이 대부분이기 때문에, 주민센터나 시청 홈페이지 공고문을 수시로 확인하는 습관이 중요합니다.