전세나 월세로 이사를 계획 중이거나, 이미 계약을 마친 분들이라면 ‘전월세 신고제’에 대해 반드시 알고 있어야 합니다.
2021년부터 시행된 이 제도는 단순한 서류 절차를 넘어 세입자의 권리 보호, 임대차 시장의 투명성 강화라는 목적을 가지고 있습니다.
하지만 여전히 많은 사람들은 “무조건 신고해야 하나요?”, “어디에 신고하나요?”, “벌금은 얼마나 나오죠?” 등 제대로 알지 못한 채 제도를 넘기고 있는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 전월세 신고제의 대상과 제외대상부터 신고 방법, 신고 시기, 과태료 부과 기준까지 전반적인 사항을 아주 구체적이고 자세하게 설명드릴 예정입니다.
만약 전월세 계약을 앞두고 있거나, 이미 했지만 신고 여부가 걱정된다면 지금부터 이 글을 정독해 주세요. 실질적인 도움을 받을 수 있을 것입니다.
전월세 신고제란?
전월세 신고제는 '임대차 신고제'로도 불리며, 일정 금액 이상의 전세나 월세 계약을 맺었을 경우 이를 관할 행정기관(주민센터나 정부 온라인 시스템 등)에 반드시 신고하도록 법으로 정해놓은 제도입니다.
과거에는 전세 계약서를 따로 신고하지 않으면 정부나 지자체에서 전월세 실태를 파악할 수 없었고, 이로 인해 임대료 급등, 임대차 분쟁, 깡통전세 같은 문제가 빈번하게 발생했죠.
또한 신고제 시행으로 인해 확정일자 부여가 자동으로 가능해졌고, 전세사기 예방이나 세입자의 우선변제권 확보에도 도움이 됩니다.
즉, 단순히 ‘신고서 내는 일’이 아니라, 본인의 주거권을 지키는 중요한 행위입니다.
이 제도는 임대인과 임차인 중 어느 한 쪽이 신고해도 무방하며, 보통은 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
이를 어길 경우 최대 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있어 반드시 주의를 기울여야 합니다.
전월세 신고 방법
전월세 신고는 크게 온라인과 오프라인 두 가지 방법으로 나눌 수 있으며, 간단한 절차를 통해 누구나 손쉽게 할 수 있도록 시스템이 마련돼 있습니다.
1. 온라인 신고
(1) 정부24(www.gov.kr) 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 접속
(2) 공인인증서(공동인증서) 로그인
(3) 임대차 계약서 스캔하여 첨부
(4) 임대인 및 임차인 정보 입력
(5) 계약서 사본, 주민등록등본 등 첨부서류 제출
2. 오프라인 신고
(1) 관할 주민센터(읍면동 행정복지센터) 방문
(2) 임대차 계약서 원본 및 사본 지참
(3) 임대인, 임차인 동시 방문 또는 위임장 지참 시 한쪽만 가능
(4) 전자적 신고가 어려운 고령자나 인터넷 미숙자에게 유리
온라인에 익숙하다면 정부24를 통해 빠르게 처리하는 것이 좋으며, 종이 계약서를 보관하는 경우라면 주민센터에서 처리하는 것도 좋은 선택입니다.
전월세 신고 대상
전월세 신고의무 대상은 2021년 6월 1일 이후 체결된 임대차 계약 중 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 경우입니다. 다음과 같은 계약이 대상이 됩니다.
1. 주택임대차계약서 체결 시
(1) 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 등 주택 유형 불문.
(2) 계약서가 존재하고 보증금/월세 조건이 기준을 넘는 경우.
2. 임대차 계약을 갱신하거나 재계약한 경우
단순 갱신도 신고해야 하며, 보증금이나 월세 조건이 달라졌다면 필수.
3. 전세보증금 또는 월세가 기준 초과
(1) 전세보증금만 있는 경우 6,000만 원을 넘으면 신고 대상.
(2) 월세만 있는 경우 월 30만 원을 초과하면 대상.
(3) 보증금과 월세가 함께 있는 경우에도 ‘월세 환산금액’이 포함되어 기준 초과 시 대상.
여기서 월세 환산금액이란 보증금의 일정 금액을 월세로 환산하여 합산하는 방식이며, 공식 환산 공식은 다음과 같습니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
따라서, 예를 들어 보증금 5,000만 원 + 월세 40만 원이라면 → 환산보증금 = 5,000 + (40×100) = 9,000만 원 → 신고대상
전월세 신고제 제외 대상
모든 임대차계약이 신고대상은 아닙니다. 법에서는 일부 예외를 정해두고 있으며, 해당하는 경우에는 신고를 하지 않아도 과태료가 부과되지 않습니다.
대표적인 제외 대상은 다음과 같습니다.
1. 금액 기준 미만 계약
(1) 보증금 6천만 원 이하 그리고 월세 30만 원 이하일 경우.
(2) 보증금이 6천만 원 초과이더라도 월세가 없고 환산보증금이 기준 미만이면 제외 가능.
2. 임대차 기간이 1개월 미만인 단기계약
단기 게스트하우스, 쉐어하우스 계약 등.
3. 계약 당사자가 가족 등 특수관계인
부모와 자녀 간, 배우자 간 계약 등은 신고의무가 없으나, 계약서에 따라 임대차 관계가 엄격히 명시될 경우에는 신고 권장.
4. 비주거용 공간 포함 계약
상가, 사무실, 창고 등 비주거용 건물은 전월세 신고 대상이 아님.
5. 외국인 관광객 대상 단기 임대 등
에어비앤비, 숙박업 등은 신고 대상에서 제외.
이러한 경우에도 임대차 계약을 보장받기 위해선 자발적으로 확정일자를 받는 것을 추천하며, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
전월세 신고 시기와 과태료 기준
전월세 신고제의 핵심 중 하나는 신고 시기를 반드시 지켜야 한다는 점입니다. 관련 법령에 따라, 다음 기준을 충족하지 못할 경우 과태료가 부과될 수 있습니다.
1. 신고 기한
(1) 계약 체결일로부터 30일 이내
(2) 단순 계약만이 아니라 갱신, 조건 변경 시에도 30일 내 신고 필요
2. 과태료 부과 기준
(1) 신고 지연: 최대 100만 원 이하
(2) 허위 신고: 최대 100만 원
(3) 신고 누락: 조건 충족했음에도 미신고 시 동일하게 과태료 대상
다만 2021년 제도 도입 초기에는 계도기간이 있었고, 현재는 일부 지자체에서 고의성이 없거나 고령자 등 정보 접근이 어려운 경우 과태료를 유예하거나 면제하는 경우도 있습니다.
따라서 상황에 따라 지자체 문의 후 이의신청도 가능합니다.
전월세 신고제와 확정일자의 관계
전월세 신고제를 통해 계약을 신고하면 별도로 주민센터에 방문하지 않아도 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 이는 제도 도입 이후 가장 긍정적인 변화 중 하나로, 특히 전세보증금 보호 측면에서 매우 중요한 기능입니다.
1. 확정일자의 역할
(1) 주택 임대차보호법에 따라 우선변제권 확보 가능
(2) 임대인이 파산하거나 경매로 넘어간 경우, 확정일자 있는 임차인은 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받을 수 있음
2. 자동 부여 기준
(1) 전월세 신고제에 따라 온라인 또는 오프라인으로 계약 신고 시 자동 적용
(2) 별도 신청서 제출 불필요
(3) 단, 임대차계약서에 임대인과 임차인의 서명이 명확히 기재되어 있어야 함
이처럼 확정일자가 자동으로 적용되면서, 전세사기나 깡통전세 피해를 줄일 수 있는 기반이 마련된 셈입니다.
전월세 신고제의 향후 변화와 정책 방향
정부는 전월세 신고제를 통해 부동산 시장의 투명성을 높이고 있으며, 향후 몇 가지 방향으로 확대 또는 보완이 진행될 예정입니다.
1. 의무 지역 확대 검토
현재는 수도권 및 일부 광역시 중심 → 향후 전국 확대 예정
2. 모바일 신고 시스템 도입
사용자 편의를 위한 모바일 전용 앱 개발 중
3. 신고 미이행 시 데이터 자동 수집 시스템 적용
국세청, 전력/통신 가입 정보 등과 연계한 자동 수집 추진
4. 과태료 부과 강화 및 사후관리 체계 도입
신고율이 낮은 지역 중심으로 강력한 행정처분 진행 예정
이처럼 전월세 신고제는 단순한 행정 절차를 넘어서 세입자의 보증금과 주거권을 지키는 제도입니다.
한 번 신고하면 확정일자까지 자동으로 부여되어 경매나 압류 등에서 안전장치 역할을 하며, 계약 조건이 명확히 기록되어 임대인과의 분쟁도 줄어듭니다.
무심코 넘길 수 있는 ‘신고’ 한 번이 여러분의 수천만 원을 보호할 수 있습니다.
신고 대상인지, 제외 대상인지 지금 바로 확인해보고, 계약 후 30일 이내에 꼭 신고를 완료해보세요. 조금 귀찮더라도 나중에 후회하지 않기 위해 꼭 필요한 행동입니다.
더불어 정부는 신고제 미이행에 대한 과태료 부과도 강화하고 있기 때문에, 단순한 실수나 미이행으로 인해 불필요한 비용을 지불하지 않도록 유의하세요.
당신의 보증금, 당신의 권리, 당신이 지켜야 합니다. 전월세 신고제, 지금 꼭 확인하세요.