주택 임차계약을 체결한 임차인이 자신의 보증금을 법적으로 보호받기 위해 반드시 받아야 하는 절차가 바로 ‘확정일자’입니다.
2025년 현재에도 이 제도는 유효하며, 여전히 임차인의 권리를 보장하는 가장 핵심적인 법적 장치입니다.
특히 전세 계약이나 월세 보증금이 높아진 요즘, 확정일자 없이 계약을 유지하는 것은 상당한 위험을 초래할 수 있습니다.
이 글에서는 확정일자의 의미, 받는 방법, 2025년 기준 최신 유의사항까지 상세하게 안내해 드리겠습니다.
확정일자란 무엇인가?
확정일자란 임대차계약서에 법적으로 ‘이 계약이 언제 체결되었는지’에 대한 공적인 날짜 인증을 받는 절차입니다.
이 날짜는 향후 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 임차인이 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 '우선변제권'을 확보하는 데 사용됩니다.
확정일자와 함께 전입신고까지 완료되어야 대항력이 발생하고, 임차인은 주택을 점유하면서 보증금을 지킬 수 있는 이중 보호를 받게 됩니다.
확정일자 받는 방법
확정일자를 받는 방법으로 온라인 vs 오프라인으로 나누어 설명해 드리겠습니다.
온라인으로 확정일자 받기
2025년 현재 온라인 발급 시스템은 대법원 인터넷등기소를 통해 운영됩니다.
단, 몇 가지 전제조건을 갖추어야 합니다.
1. 준비물
(1) PDF 파일 형식의 임대차계약서
(2) 공동인증서(구 공인인증서)
(3) 인터넷 가능한 PC (모바일 미지원)
(4) 약 1,000원 수수료
2. 발급 절차
(1) 대법원 인터넷등기소 접속
(2) ‘확정일자 신청’ 메뉴 선택
(3) 임대차 계약서 PDF 업로드
(4) 공동인증서를 통한 본인인증
(5) 수수료 결제 (카드 또는 계좌이체)
(6) 발급된 확정일자 확인서(PDF) 다운로드 및 보관
3. 2025년 새롭게 추가된 사항
(1) 온라인 전입신고 연동 기능 강화
온라인으로 확정일자를 신청할 경우, 전입신고까지 동시에 신청 가능한 연동 기능이 도입됨.
(2) 모바일 발급 시범 서비스 지역 확대
일부 지자체(서울시, 경기도 등)에서 모바일앱을 통한 확정일자 신청 시범 운영 예정. 단, 전국 확대는 미정.
오프라인으로 확정일자 받기
직접 방문해 처리하는 방법은 여전히 많은 사람들이 이용하는 방식입니다. 2025년에도 주민센터, 등기소, 법원 민원실 등을 통해 받을 수 있습니다.
1. 주민센터 방문
(1) 준비물: 임대차계약서 원본
(2) 방문 장소: 임차인의 전입신고 주소지 관할 주민센터
(3) 수수료: 약 600원~1,000원
(4) 처리 시간: 당일 가능
(5) 결과물: 계약서에 날짜와 스티커 부착
2. 등기소 또는 법원 민원실
(1) 계약서 제출 후 확정일자 부여
(2) 법률 문서 처리까지 가능하므로, 임대차 분쟁 가능성이 있는 경우 추천
확정일자와 전입신고는 세트
확정일자만 받아서는 임차인의 권리가 완전히 보장되지 않습니다.
반드시 전입신고까지 완료해야 대항력과 우선변제권이 동시에 확보됩니다.
1. 전입신고는 가까운 주민센터나 정부24 홈페이지에서 가능
2. 확정일자와 전입신고는 계약 체결 후 바로 진행하는 것이 가장 이상적
3. 전입신고는 확정일자보다 날짜가 늦어도 상관없지만, 두 개 모두 있어야만 권리가 완전히 성립
갱신 시 확정일자도 갱신
임대차 계약이 갱신되거나, 임대료·보증금 등의 조건이 변경되었을 경우에는 반드시 새로운 계약서에 대한 확정일자를 다시 받아야 합니다.
1. 예전 확정일자는 이전 계약에만 유효
2. 갱신계약서를 새로 작성하고 확정일자 재신청 필수
3. 그렇지 않으면 보증금에 대한 우선변제권 상실 가능
확정일자와 전세권 설정 차이점
확정일자와 전세권 설정은 모두 임차인의 권리를 보호하기 위한 방법이지만, 그 성격과 효력, 절차는 서로 다릅니다.
먼저 확정일자는 임대차계약서에 '이 계약이 언제 체결되었는지'를 관공서가 공식적으로 확인해주는 날짜 표기를 말합니다.
이 확정일자는 전입신고와 함께 갖추어져야 비로소 임차인은 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
즉, 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하고 있으면서 확정일자까지 받아놓았다면, 만약 집주인이 집을 경매에 넘기더라도 다른 채권자들보다 앞서 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 가지게 되는 것입니다.
반면에 전세권 설정은 아예 임차인의 권리를 부동산 등기부에 등기하는 것입니다.
단순한 계약이 아니라 법적으로 ‘이 사람이 이 부동산에 전세금만큼의 권리를 가지고 있다’는 사실이 공식 기록되는 것이죠.
전세권이 설정되면, 임차인은 단순히 집에 살고 있다는 사실뿐만 아니라, 등기부상에도 이름이 올라가므로 훨씬 강력한 권리를 갖습니다.
특히 전세권자는 만약 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우, 법원을 통해 곧바로 강제 경매에 들어갈 수 있습니다.
즉, 집을 팔아서라도 내 돈을 회수할 수 있게 되는 것입니다. 확정일자와 전세권 설정의 가장 큰 차이점은 효력과 절차의 무게감입니다.
확정일자는 간단한 행정 처리이기 때문에 주민센터에서 몇백 원의 수수료만 내면 당일에 바로 받을 수 있습니다.
누구나 쉽게 할 수 있고 비용도 거의 들지 않지만, 전세권처럼 법적인 집행력은 없습니다.
반면 전세권은 등기소를 통해 처리해야 하며, 등기 수수료와 인지세가 들어가고, 등기부 등본에도 기록이 남습니다.
그만큼 절차는 복잡하고 비용도 들지만, 강제력이 훨씬 셉니다. 또 한 가지 중요한 점은, 전세권 설정은 임대인의 동의가 반드시 필요하다는 것입니다.
확정일자는 임대인의 동의 없이도 임차인이 계약서만 가지고 가면 받을 수 있지만, 전세권은 집주인이 동의하고 도장을 찍어줘야만 등기할 수 있습니다.
그렇기 때문에 현실에서는 많은 임대인들이 전세권 설정을 꺼려하고, 임차인도 보통 확정일자만 받고 마는 경우가 많습니다.
요약하자면, 확정일자는 저렴하고 간단한 대신 제한적인 보호를 제공하는 방식이고, 전세권 설정은 비용과 절차가 더 까다롭지만 훨씬 강력한 권리를 보장해주는 제도입니다.
보증금이 큰 경우에는 전세권 설정까지 고려하는 것이 바람직하며, 일반적인 경우에는 확정일자와 전입신고만으로도 어느 정도의 법적 보호를 받을 수 있습니다.
확정일자만으로 부족한 상황엔?
2025년 부동산 시장에서는 집값 하락, 깡통전세, 보증금 미반환 사례가 지속적으로 증가하고 있습니다.
확정일자만으로는 모든 상황을 대비하기 어렵기 때문에 다음과 같은 조치를 병행하면 더욱 안전합니다.
1. 보증금 반환보증보험 가입: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입 가능
2. 계약 체결 전 등기부등본 확인: 근저당, 가압류 여부 확인
3. 집주인의 세금 체납 여부 확인: 체납으로 압류된 경우 위험
이처럼 확정일자는 단순한 행정 절차가 아닙니다.
수천만 원의 보증금을 지킬 수 있는 실질적이고 강력한 법적 장치입니다.
2025년 현재도 온라인과 오프라인 모두 쉽게 발급 가능하며, 수수료도 저렴합니다.
하지만 ‘확정일자만’으로 모든 위험을 피할 수 있는 것은 아니므로, 전입신고와 함께 처리하고, 필요시 추가적인 법적 장치도 활용해야 합니다.
전세 계약 시 가장 먼저 해야 할 일은 확정일자! 계약 후 미루지 말고 즉시 확정일자를 받는 것이 보증금을 지키는 첫걸음입니다.