집을 한 채 더 샀을 뿐인데 ‘양도소득세 폭탄’을 맞는 사례가 종종 있습니다.
특히 주택을 갈아타기 위해 잠시 2채를 보유하게 되는 경우, ‘일시적 1가구 2주택’ 비과세 요건을 제대로 모르면 억 단위 세금을 낼 수도 있죠.
하지만 이 제도를 잘만 활용하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 그대로 받을 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 일시적 1가구 2주택의 정확한 정의부터 비과세 요건, 예외사항, 최신 개정 내용까지 2025년 기준으로 깔끔하게 정리해드릴게요.
실수 없이 집을 사고팔고 싶은 분이라면 꼭 끝까지 읽어보세요!
1. 일시적 1가구 2주택이란?
‘일시적 1가구 2주택’이란 기존에 주택을 보유하고 있던 1가구가 새로운 주택을 취득하면서 일시적으로 두 채의 주택을 보유하게 되는 상태를 말합니다.
주택을 갈아타거나 이사하면서 불가피하게 생기는 일시적 중복보유 상태인데요, 이러한 경우 특정 요건을 충족하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
예를 들어, A주택에 거주 중이던 사람이 B주택을 새로 매수하고 이사까지 마친 뒤, 일정 기간 내에 A주택을 처분하면 비과세가 적용될 수 있는 구조입니다.
이 제도는 실제 거주 목적의 실수요자 보호를 위한 장치이기 때문에, 투기 목적의 주택 보유자나 임대 목적 주택 보유자는 해당되지 않습니다.
따라서 단순히 주택을 2채 보유하고 있다고 모두가 비과세 대상이 되는 것은 아니며, 반드시 ‘일시적’ 상태여야 하고, 각종 보유·거주 요건도 함께 충족해야 합니다.
정확한 개념 이해 없이 성급히 주택을 양도하면 예상치 못한 양도세가 부과될 수 있으니, 먼저 이 기본 개념부터 확실히 숙지해두는 것이 좋습니다.
2. 비과세 받으려면? 보유·거주 기간 요건 총정리
일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 ‘신규 주택을 취득한 날로부터 일정 기간 내에 기존 주택을 양도’해야 합니다.
이 요건은 2021년 이후로 한층 강화되었으며, 2025년 현재 기준으로는 2년 이내가 기준입니다.
정리하자면 다음과 같습니다.
1) 신규 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도할 것
2) 기존 주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유 및 거주 등)을 충족할 것
3) 양도 시점에서 신규 주택이 실거래 신고된 ‘일반주택’일 것 (분양권이나 조합원 입주권 제외)
특히 주의할 점은 ‘2년 이내 양도’의 기준입니다.
예외 없이 ‘계약일’이 아닌 ‘잔금일 및 등기일’ 기준이므로, 정확한 날짜 계산이 중요합니다.
또, 기존 주택이 조정대상지역에 해당할 경우, ‘2년 이상 거주 요건’까지 충족해야 비과세 대상이 됩니다.
조정대상지역이 아닌 경우에는 ‘2년 보유’만으로도 비과세가 가능하지만, 조건이 까다로운 지역은 반드시 ‘2년 실거주’를 완료해야 하니 주의하세요.
이처럼 보유와 거주 요건은 지역, 주택의 취득 시점, 그리고 정책 변동에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 국세청 홈택스나 세무 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
3. 구 주택과 신 주택, 어떤 순서로 팔아야 유리할까?
주택을 갈아탈 때 가장 고민되는 부분이 바로 “어떤 집을 먼저 팔아야 할까?”입니다.
결론부터 말하면, 기존 주택에 비과세 요건이 충족된다면 기존 주택을 먼저 파는 것이 유리합니다.
이유는 기존 주택에 비과세 혜택이 그대로 적용되기 때문이죠.
예를 들어, A주택을 3년 보유 및 거주한 상태에서 B주택을 새로 매수한 경우, A주택을 먼저 팔면 1세대 1주택 비과세 요건을 만족하여 양도세가 면제됩니다.
반면 B주택을 먼저 팔게 되면 A주택이 남아 있는 상태이기 때문에 B주택은 과세 대상이 됩니다.
심지어 다주택자 중과세율이 적용되어 양도세가 폭탄 수준으로 부과될 수도 있죠.
또한, 일부 사람들은 “어차피 2년 안에 팔면 되니까 순서는 상관없지 않을까?”라고 생각하지만, 실제로는 기존 주택을 먼저 양도할 때만 비과세 요건이 적용된다는 점을 반드시 기억해야 합니다.
요약하자면 "기존 주택 비과세 요건 충족 여부를 먼저 확인 → 충족된다면 기존 주택을 먼저 양도"가 원칙입니다.
순서 실수 하나로 수천만 원 차이가 날 수 있으니, 신중하게 판단하세요.
4. 비과세 적용 안 되는 예외 상황은?
‘일시적 1가구 2주택’이라고 해도 모든 경우에 비과세가 적용되는 것은 아닙니다.
아래와 같은 예외 상황에서는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
1) 기존 주택이 임대사업자 등록이 되어 있는 경우
→ 등록 임대주택은 실거주 요건을 충족하기 어렵고, 과세 대상이 됩니다.
2) 신규 주택 취득 후 2년을 초과하여 기존 주택을 양도한 경우
→ 2년 초과 시, ‘일시적’이라는 요건에서 벗어나며, 중과세 대상이 될 수 있음.
3) 기존 주택이 상속으로 취득되었지만 상속 이전에 거주한 이력이 없는 경우
→ 실거주 요건이 충족되지 않아 비과세 어려움.
4) 기존 주택이 조정대상지역인데 실거주 이력이 전혀 없는 경우
→ ‘2년 거주 요건’을 충족하지 못해 비과세 불가
이 외에도 부부 공동명의, 증여를 활용한 분산 보유 등 특수한 상황에서는 비과세 적용 여부가 달라질 수 있기 때문에, 단순히 "2년 안에 팔면 되겠지"라는 생각보다는 자신의 상황에 맞는 조건을 세심하게 검토해야 합니다.
특히 투자 목적으로 주택을 다수 보유하고 있다면, 과세 요건은 더욱 까다로워질 수밖에 없으며, 세무사 상담은 필수입니다.
5. 2025년 개정 내용 반영! 반드시 확인해야 할 핵심 포인트
2025년 기준, 정부는 실수요자 보호는 강화하되 투기 수요 차단이라는 방향성을 가지고 비과세 요건을 일부 개정했습니다.
특히 중요한 부분은 다음과 같습니다.
1) 2년 이내 양도 요건 유지, 단 지역별 거주 요건은 탄력적으로 적용
→ 조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 여전히 중요함
2) 신규 주택이 분양권인 경우 비과세 불가 (준공 후 등기 이후부터만 인정)
→ 2023년 개정된 분양권 과세 강화 조치가 여전히 유효
3) 중과세율 완화 가능성에 대한 논의 있지만, 현행은 그대로 적용 중
→ 일시적 2주택자는 중과 대상이 아니나 순서 실수 시 중과 대상 될 수 있음
4) 기존 주택의 보유기간 산정 시 ‘이사 후 공실기간’도 포함 가능 여부는 해석 필요
→ 국세청 유권해석 따라 달라질 수 있어 주의
이처럼 비과세 요건은 매년 조금씩 바뀌고 있고, 정책 해석도 다를 수 있으므로, 단순히 과거 정보만 믿고 판단해서는 안 됩니다.
항상 최신 자료를 확인하고, 실제 매매 타이밍과 보유 이력, 거주 이력 등을 정리한 후 전문가와 검토하는 것이 현명한 대응 방법입니다.